Should 您 保存 Money or Pay Extra On 您r Mortgage?

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最近有读者问我:

什么是最大的回报,每年将5,000美元存入储蓄帐户或用于您的抵押贷款?

It’这个问题很好,我还没有’因为我不认真考虑’t have a mortgage, but I was in a 数学情绪 this weekend so I decided to work it out.

假设:

  • 您 buy a $500,000 home (加拿大的平均价格)下降10%
  • 您 have a $5,000 surplus that you can use to either put in savings or pay towards your mortgage
  • 您r savings account grows tax free (TFSA)
  • 您的储蓄平均收益率为5%,因为您投资股票市场但’t that great at it
  • 您 secure a mortgage interest rate of 2.39% for the first 5 years of your mortgage 和 2.99% for the 5 years after that
  • 您r house appreciates at 3% per year, but this is irrelevant because you’在所有三种情况下重新成为房主
  • 您 don’装修您的房屋或搬家
  • 您 never make withdrawals from your TFSA

综上所述,过去25年中存在太多未知变量,因此这些计算仅用于娱乐目的,不能视为专业财务建议。甚至我也放弃尝试猜测第10年的抵押贷款利率,而懒惰地将利率保持在2.99%。

不过,让’s indulge.

结果:它’省钱总比按揭还款要好

起初我没有’甚至我真的不相信这一点,所以我不断地进行计算,以免我因糟糕的数学而最终在互联网上被公开羞辱(无论如何都会发生这种情况)。但是,无论我采取了多少种方式,在还清抵押贷款之前仍然会存钱:

存钱或还清抵押

比较使用盈余$ 5,000进行储蓄,为抵押额外付款或在这两者之间分配的情况。点击放大。

我用了 RateHub抵押情报 进行抵押贷款计算,我的电子表格可供下载 就在这儿Â万一您想自己摸索一些数字。

您在拥有房屋的前5年中如何使用$ 5,000的影响不大

从表中可以看到,在拥有房屋的头五年中,将5,000美元存入储蓄帐户与抵押贷款之间的差额高达800美元。您’储蓄仍然遥遥领先,但几乎没有。

存钱或支付抵押贷款2

25年后,选择将5,000美元投入其TFSA而不是用于抵押的房主,比那个认为值得将现金用于抵押以使自己成为5年债务的人更富有80,000美元。快点:

保存或还清抵押4

即使激进的抵押贷款付款人选择在过去5年中将其抵押贷款付款和多余的钱转至免税储蓄帐户,他们也无法’赶上了二十年来一直在努力地投入少量资金的投资者。

因此,如果您需要任何激励来节省资金,那就可以了。但是为什么结果如此戏剧性?

现金具有流动性并产生收入

银行(或股票市场)中的货币提供了两种主要抵押,而早期抵押支付却没有’t:流动性和创收。

与已付房屋相比,流动性是现金节省的最大优势。您总是可以从储蓄帐户中提取$ 1,000或出售股票以支付意外费用,您可以’不要从家里带几扇窗户来支付账单。即使两个净资产数字相同,我 ’d假设有一个储蓄帐户,并且有一些债务超过零储蓄和零债务。您希望能够用自己的钱做出选择,并且只有在您真正有钱可支配的情况下,您才能这样做。

这就是每个人都会喜欢的地方,如果您专注于偿还抵押贷款,则可以获得房屋净值信贷额度。这将使您能够像现金一样花钱。但与现金不同,HELOC的利率有效 反对 您的净资产而不是资产净值,因此,尽管您可以收回储蓄的灵活性,但您还是赢了’t是现金投资的第二大最有利部分:收入。

现金以利息,股息或资本收益的形式产生收入。即使是1%的现金,银行现金对您的资产净值也比抵押预付款要好,这仅仅是因为现金将获得复合回报,并且赢得了抵押预付款’t。尽早偿还抵押贷款将使您更快地摆脱债务负担并节省利息,但是即使您提前5年还清房款,也可以’没有足够的时间赶上谁’让他们的投资增长了20年。即使抵押贷款利息高于您在储蓄帐户中所能赚取的利息,这也适用,并且如果您想知道原因,请查看以下文章: Why 您 Shouldn’t Rush To Pay Off 您r Mortgage.

您’以前有人告诉过这个,但是’是的:复利确实是宇宙中最强大的力量。

根据一般经验,我’我对收入总是比对债务更感兴趣,而被动收入是我最喜欢的事情。投资现金将为您提供有吸引力的被动收入来源,还清您的抵押贷款’t.

但是,这取决于您的价值

完全和完全免除债务是每个人都应该拥有的目标,但是您到达那里的速度取决于它对您有多重要。在实现财务目标和设计生活时,您可以而且应该专注于对您最重要的事情,包括储蓄和房屋所有权。

但实际上,您不应该为抵押支付额外的费用,而只是省钱。

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  • 我屏住了呼吸,最后叹了口气。我们正在积极偿还抵押贷款,因为这使我感到非常不安和焦虑。我们也在积极地进行储蓄,但是我知道有很多人会认为我们愚蠢地每月支付2-4倍的抵押贷款额。我们会定期定期重新评估我们的策略,我认为这可能是我们策略中最好的部分。感谢您为这个问题投入了很多精力并整理了所有数字。还有更多事情需要我们考虑!

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    • 这实际上只能以这种方式起作用,因为加拿大的抵押贷款利率太低了。即使提高1%,数学运算也不会那么宽容。

      同样,最终结果取决于您不要将您的积蓄花在其他任何事情上,这是很少有人有纪律要做的事情。如果您甚至从存款中拿出10,000美元去度假或其他什么,您的收益就会减少。
      (还假设您不’不要将HELOC带到您的房屋上,这也会对您不利…。除非您将HELOC拿出来进行投资,但这可以得出更模糊的结论)

      比较结果很有趣,但即使是我’我不完全相信—在过去25年中,有太多未知变量,尤其是关于抵押贷款利率!

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  • 超级有趣,尤其是因为我可能会在一年内购买一个地方,并且感觉像是我第一次来“real debt”将成为情感的玻璃笼。我喜欢看到它分解,因为它’会帮助我记住的是,不,抵押贷款实际上并不是紧急的救助措施,而将可观的金额用于充值储蓄仍然是重中之重!感谢您对此BridgetðŸ™进行数学运算

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  • 上周我们刚刚发表了类似的文章。它’注意抵押贷款的利率和股票市场的平均回报总是很重要的。目前,(美国)抵押贷款利率如此之低,以至于您可以通过降低首付款并将多余的现金用于创收投资来获得更大收益。很棒的文章。

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  • 这真的很容易理解,但是“fear factor”周围的债务使人们(包括我自己)用我们的钱做出非理性的选择。这里’细分:如果您的预期投资回报大于抵押贷款的利率,请进行投资。特别是如果’一个税收优惠的帐户,那么它’降低税单并支付未来的自我的双赢(!)!

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  • 我喜欢您的方法。我只是做了一个类似的分析(针对美国市场),比较了30年期抵押贷款与15年期和20年期抵押贷款的经济​​状况。

    正如您在此处建议的那样,您可以按揭债务的时间越长,财务状况的整体效果就越好…假设您在此期间进行投资。

    我会注意到一点点意见分歧:我不会’t说赚取1%的现金足以抵消抵押贷款的利息费用。您’我认为d需要更高的回报率。

    如果你’d想看一下文章,它’s linked here: http://www.financialibre.com/a-15-year-mortgage-costs-409112-more-than-you-think/

    好贴!

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  • 尽早保存和还清抵押贷款的最佳方法之一(我不同意另一位海报者所说的)’不合理地考虑诸如工作不安全感和抵押贷款利息支付的金额),这是DINK–没有孩子的双重收入。来自两个成年人的更多钱意味着更多的储蓄和更多的一次性抵押付款。幸运的是你’布里奇特,我已经是喝醉了。

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  • 流动性是如此重要。如果您突然需要现金,HELOC几乎将始终可用,但这“almost”在极少数情况下可能致命’当您需要它时,请不要访问它。

    如果您不这样做也会对您不利’t有很强的储蓄意愿(它’与从HELOC进行同样的操作相比,提款和将钱浪费在东西上更容易),但这不应该’成为这里的读者需要担心的事情

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  • 感谢您的提及。它’当人们说带回家还可以在晚上睡得更好时,这很有趣。但是对我来说’相反。如果我知道自己桌上有那么多潜在的钱,我会非常担心并且难以入睡。另外,那里’将我的大部分财富都捆绑在一个资产类别中存在很大的风险,而如果我专注于偿还抵押贷款而不是进行投资和分散投资,这将是非常危险的。

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    • 我认为像“diversifying”是为小投资者加载的条款。普通人不’没有足够的钱“diversify”他们的投资在很大程度上。您所希望的只是一个典型的平衡投资组合,并且希望每支基金/股票/行业对冲自己的表现,因为它表现良好。这相当于适度的增长,但也不能保证。

      让’s说,与房地产相比,投资提供的平均回报更高。古老的格言是正确的–风险越大,回报就越大。因此,房地产是一个比较安全的选择,因为回报较低。但这可以通过利用其创收特性来否定。

      的确,如果你’重新设置投资后,您总是可以将租户的月租金投入您的投资中,这样您就可以拥有房地产,并仍然可以从此博客大力提倡的投资增长中受益。

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  • 这很有趣,我也有’我想做很久了!现在我’我只会使用您的电子表格。谢谢ðŸ™,我’在美国,因此我的利率较高,但绝对不及长期投资回报率,但我仍然对如果选择长途偿还抵押贷款而支付更多利息的想法感到困惑。这么多变量!

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  • 我和我的丈夫即将要买房,都想每月至少给这个原则多一点。我看了数学,下载了电子表格,但是’绝对是一个精神障碍。承担这30年的债务已经不堪重负(无论我对房子有多兴奋),但是赚更多的投资就变得更加重要。在美国,利率很高,虽然比您上面提出的要高一些,所以我’一定会运行数字。

    一件有趣的事是您提到的房屋净值贷款。我不’不能理解人们何时默认它作为一种“emergency fund”或现金储备金’s neither, 和 I don’甚至不认为它是财务的一种选择。就像你说的,你可以’如果您突然需要新的变速器,请不要出售窗户!

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  • 我非常喜欢这篇文章。和我’我很高兴你为我做了数学,因为我可以’t say I’ve ever been in a “math mood” in my life haha. I’我已经抵押了一年,我承认’令我有些焦虑,我从来没有真正计划过早偿还它。我取而代之的是将我的钱用于储蓄,但是我为这是否是正确的决定而苦苦挣扎,这篇文章和你的数学让我放心!我在Twitter上看到了您对此的讨论,并且我知道对于某些人来说,偿还抵押贷款所带来的心理收益是值得的,但对我而言,每次的财务收益都比其重要。感谢您为这篇出色的文章所做的所有研究和工作!

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  • 我确实要支付抵押贷款的额外费用,但我只有在我支付之后才额外支付’ve已用完我所有的退休帐户,并保存了所有短期目标,并拥有至少六个月的现金应急基金。如果你’没有为退休储蓄20%的总收入,’甚至是一个问题,您是否应该额外支付抵押贷款或进行抵押投资。您每年需要将自己的总收入的20%投入退休– that’s为什么RRSP限制为18%。

    因此:将这5,000美元存入您的TFSA。如果您的TFSA中没有更多可用空间,请评估RRSP的税收减免是否有用。如果是这样,请将钱存入RRSP。只问自己,您是否应该额外支付抵押贷款’超出退休范围。我假设您有30年的时间还清抵押贷款,就像您为退休储蓄一样。确保你’re doing both.

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    • 是的,但是你’在建立财富方面要达到超忍者水平

      完全同意,一旦您的储蓄帐户用完后,’不管利率多么低,然后可能有必要集中精力解决包括抵押在内的所有剩余债务。我认为许多人唯一危险的事情就是放弃积累现金储备以寻求无抵押贷款。拥有现金储蓄是如此重要(正如您已经知道的那样!)

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  • 我真的很喜欢这篇文章;然而….

    TL; DR– 5% > 2.99 or 2.39%

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  • 谢谢您回答我的问题,布里吉特!我从没想到会有如此详尽的内容和可以启动的电子表格。太棒了!

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    • 很高兴,香特尔!很高兴,该帖子很有帮助= D

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      • 嗨,布里奇特!

        在仔细检查您的电子表格时,我也感到有些不愉快’似乎是正确的。我认为我们可以在这里重点说明:只要投资的利率等于抵押贷款的利率,两种选择都应给出完全相同的结果– but they don’t。实际上,当TFSA利率为0.00%时,投资选择仍然是最重要的,但是只有在抵押贷款利率提高之后。

        我*认为*原因是您忘记考虑某人实际支付的金额。 5年期后,抵押贷款利率上调仅适用于贷款余额。这意味着,一旦您还清了其他款项,则在重新协商贷款时,贷款支付的金额将少于’不要额外付款。

        在此示例中,没有额外付款的房主的每月抵押贷款付款将从大约2042美元增加到2157美元(额外支付2.5K的房主也将增加至$ 2084),但是每年额外支付5000K的房主实际上将有她的每月付款减少到$ 2011。然后她可以拿走多余的钱–甚至是第一个房主要支付利息的额外资金–并每月直接还清本金。

        This is a lot more math than I anticipated, but I think that at some point in the next couple of weeks I will be in a 数学情绪 too 和 will fiddle around some more with your spreadsheet. 您 have organized it 和 did the bulk of the work in a way that my mind couldn’环绕自己。谢谢你这样做–我知道这一定是一件大事!

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        • 就像我在帖子中所说的那样,我没有’对此进行大量计算(例如,您可以看到抵押金额只是从我从RateHub和抵押智能计算器获得的结果中粘贴而来,而不是在工作表中进行计算)。这不是很多工作,只是一个电子表格。

          我假设按揭付款为$ 2,000 / mo,低于我从RateHub获得的实际结果(前5年为$ 2,039)。是的,因为那些余额正在减少,所以预付抵押贷款的人的按揭还款额会减少,但这只会减少几百美元。不过,也许他们确实将其添加到本金之上,也许足以使预付抵押贷款更具吸引力…但仅在这种情况下。

          这种情况存在严重缺陷。

          从历史上看,股票市场每年的回报率为10%,这使得TFSA成为比预付抵押贷款(无论如何分割抵押贷款)更好的投资工具。偿还抵押贷款的唯一原因是因为您1)讨厌任何种类的债务和/或2)不’不知道如何在股票市场上投资,因为实际上数学永远不会对您有利。 (这就是为什么我使用5%作为TFSA的回报,理由是这意味着您知道如何进行投资,但是’t very good at it —您至少可以(并且应该)能够跟上市场发展的步伐,这应该是8-10%)

          不知道未来的股票市场回报率和抵押贷款利率,那里’无法真正知道什么 ’最好的选择。但是,只要抵押贷款利率保持较低水平,并且可以在股市中获得两位数的回报,投资总比赎回抵押贷款更好。

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  • 这是一个了不起的帖子。感谢Bridget与大家分享。我也自己计算了这些数字,如果我要买房(仍然是一个骄傲的房客),我不会急于还清。我个人认为,流动性为您提供了房屋所有权所没有的选择。如果您负担得起的话,买房是很棒的(即,至少有20%,为维修,稳定收入等节省的房屋价值的1%-2%),但是一旦有了房,就不要急着还清。投资组合中所有资产的多元化很重要。很棒的帖子,真的很喜欢阅读。

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  • 我的草稿上确实有一篇博客文章,标题为“我如何在十年内还清房贷– But I’m Not Going To”

    像你一样,我做数学,并通过最大化我的(和丈夫)来增加储蓄’s) TFSA’从长期财富的角度来看,这更有意义。感谢您清楚地将其分解– I’我肯定会链接到此博客文章。

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  • 布里奇特好帖子!作为抵押等式另一面的人,(已经偿还了抵押)我可以说在数学上您是100%正确的。没有争论的数字。 5%>2.99%

    您也将其钉在最后一段上’关于您的全部!区别是’关于金钱,但您的感受。如果您可以处理在市场上进行的投资并进行3年的熊市并观察资金减少的情况,那么投资对您来说可能就不错了。

    另外,如果您能应付最终的抵押贷款利率飙升(我’一直以为他们会做10年并且错了,所以我知道什么),那么投资可能是正确的道路。

    如果您重视安全性并更快地释放现金流,那么偿还抵押贷款可能是更好的选择。那’关于个人理财的伟大之处。它’关于您个人的所有内容,并认为最重要。

    就我个人而言’我从来没有后悔还清这笔钱,在抵押贷款的整个生命周期(经济衰退,牛市,生命周期变化)中可能发生很多事情,并且知道我不这样做’不必支付大笔费用。

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  • 我喜欢数学。这次真是万分感谢。我们在今年早些时候做了,我们意识到与增加抵押付款相比,将额外的资金投入RRSP将会获得更好的回报。就是说,这种想法出现时,我要牢记两件事。
    一个人拥有抵押是一个巨大的负担,我想利用超低利率。
    两个人每个人都不同,每种情况都不同。有太多的变数,无法为您的余生做出一个决定,并且不会改变它。

    我不能’与您更多地了解HELOC– it’与现金根本不一样。

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  • 嘿,布里奇特。出色的分析。 Groovy太太和我进行了有关学生贷款而不是抵押贷款的讨论。我们的侄女刚刚完成了研究生课程,并且有大约7万美元的学生贷款债务。我们对她的建议是投资她的公司’401(k)直到比赛结束,而不是尽快分发她的学生贷款。我们没有’进行与您一样详尽的分析,但是我们得出了相同的结论。数十年的复利很难战胜。如果可以的话,二十多岁的人应该利用它。

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  • 我不穿’看不到提到的是PMI。我目前正在用贷款支付PMI,因此我一直在积极地为此付出以尽快摆脱PMI。 PMI消失后,我将重新评估我的策略。

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  • 您说的错误:在储蓄帐户中存入1%的利息要比向抵押贷款支付3%的利息要好…。当您还清抵押贷款时,您仍然会遇到复利的影响,因为当您获得股本并进一步进入贷款期限时,债务减少了,因此收取的利息也减少了,每笔付款都记入了更多股本。

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    • 这不是复利的工作方式。

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      • Eh…是的。如果您以x%的利率及早偿还部分借入资本,但仍按原始利率偿还抵押贷款利息,则对您的资产净值的影响与您将资金以x%的价格放入HISA并让其支付利息相同复合。

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        • 莫德科和Austin是正确的。同样,您先前关于市场提供的投资回报率平均为10%的说法也不准确。我建议5%到7%更为现实,尽管许多人会说仍然过于乐观。建议你看看迈克尔·詹姆斯’评论这篇文章,我认为您会发现它很有用。

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