上周，一个朋友在Facebook帖子上标记了我，要求我提供有关借贷以偿还房屋首付款的个人理财技巧，我很乐意履行义务。 不幸的是，当我看到帖子的作者提倡的东西时，我无法’帮忙，但给我两美分。帖子的作者对我的声音不太满意 的原因，我的评论被删除，我被迅速从Facebook页面中禁止了。
我回应的帖子是当地的抵押贷款经纪人鼓励人们外卖的 信贷额度，以便对 家。他们吹捧低利率 稳定的房价是抓住机会的原因，然后驱使这样做的重点 会让您提前租用 一些真正的操纵数学。
您 can view 原始帖子在这里, 但要点是，支付您的抵押贷款和通过信贷额度只付利息，可以算出与租房相同的自付费用，因此，无论成本如何，拥有资产都是可取的。
那里 is so much wrong with this thinking, I hardly knew where to start.
在我们继续之前，我只想问你 请与寻找房屋的朋友或家人分享此帖子. Many people look at loans, lines of credit, or even credit cards as possible sources to top-up, or even fund their entire 下 -payments. This is a dangerous way of thinking, 和 陷阱s people into a debt-spiral 和 a home they cannot actually afford.
请记住，在用金钱做出重大决策时， 耐心付出。花费额外的几个月或几年的时间才能以正确的方式购买房屋，这将在接下来的25年中避免您的财务痛苦，而在没有连续的财务压力的情况下匆忙购房，将使您一生的财富积压。
为什么你永远不应该借钱作首付
以下是借用预付款的7个问题！
问题1： 首付5％只给您带来1.6％的房屋净值，从第一天起您就可以将抵押贷款留在水下
大多数人错误地认为5％的减价转化为5％的房屋直接所有权，但事实并非如此。在加拿大， 如果您放下的房屋少于20％，则必须为差额支付抵押保险，这从根本上减少了您的首付金额。 全球罗布·卡里克（Rob Carrick）& Mail 在此图表中分享了数学：
In the case of the example used by the mortgage 兄弟ker in the 脸书 post I’继续努力，只需将$ 15,000放到$ 300,000上，您就需要获得$ 10,260的CMHC保险， RateHub’的抵押贷款付款计算器 —当您购买时，有效地将您的预付款价值降低到了仅4,740美元。结果，您最终获得了$ 295,260的抵押贷款和$ 15,000的信用额度，并且没有希望在明年的任何时候看到正的净资产。
$ 295,260抵押贷款+ $ 15,000信用额度= $ 310,260总债务，或 103％的房屋’s total value.
在相关的，毫不奇怪的新闻中： 加拿大人现在每赚$ 100欠$ 171。可能是因为他们除了欠房款的103％之外，还拥有汽车，学生贷款和信用卡。
问题2：水电费和物业税是真实的东西
乍一看，看起来好像是每年的租金或抵押贷款成本 是等效的，但它们’不。租金有其特权，其中最重要的是零财产税和非常低的水电费。
许多租赁物业甚至在租金价格中包含水电费，从而使承租人的自来水和热水（有时还包括电缆，互联网和电话）的自付费用降至零。房主可以轻松支付$ 300 +的电费和水费。他们的房屋越大，保暖和舒适的价格就越高。
RateHub.ca 据我估算，一栋价值30万美元的房屋每月需要缴纳148美元的财产税，或每年将近1800美元。那’对于一个不能’甚至还凑了一笔定金！
此外，您应该期望支付房屋的大约1％至3％’每年维护和保养的价值。有些买新房子的人认为他们避免这样做，但是如果您必须做一些事情，例如购买割草机以保持新草丛，’re spending on home maintenance. 您 will never own a home with no maintenance costs.
我快速计算了租房者与以信贷额度借款以支付首付款的买方的自付费用的年度成本。以下是摘要：
如您所见，借款人实际上是 情况恶化 比租房者多了近8,000美元。八 千！家庭公用事业，维护和保养的高昂成本，再加上财产税，使拥有房屋比租房更昂贵。
我租的时间越长，我越喜欢—而且我还会面对反对者。但事实是，将租金和拥有权之间的每月现金差额存入银行可以 弥补不足 房屋所有权缺乏公平性。实际上，在这个市场中，您’重新可能更好。
问题3：唐’不要忘记诸如房屋检查，房屋评估和律师费之类的关闭费用
如果你’再借一笔预付款，机会可能就是你’收了一笔额外的两千美元作为交易费用。一次房屋检查将花费$ 300到$ 500，然后您’会额外花$ 1,000支付律师费，外加$ 300产权保险。
在其他省份，过户税和手续费可以吞噬更多的现金。至少可以说’与购买房屋相关的成本远不只是简单地花大笔账单支付首付款。我进行了快速计算，比较了一年末租房者和借款人的净资产变化，结果是：
Thanks to extra costs that either 需要 to come out of savings or be paid for with more debt, the borrower will 降低他们的净资产 他们买房子时马上就赚了超过12,000美元。他们’在这一年中，通过抵押贷款支付的金额将达到8,000美元左右，但这是因为’再支付9,000美元的年度费用，包括信贷额度，公用事业，房屋维护和财产税，他们很可能会 永不追赶.
假设房屋价值上升，他们的财产税也会上升，因此，除非他们积极地偿还信贷额度和/或抵押贷款，否则他们将陷入仓鼠困境，试图“通过房屋所有权建立资产”在接下来的25世纪。
购买房屋时，总是要多花几千美元来支付关闭费用，否则这些会让您感到惊讶。
问题四：房地产市场 在艾伯塔省正在下降
我不能说足够多的时间让任何人听到。似乎大多数20和30年代的人都非常渴望拥有房屋，’重新忽视了房地产发展的现实 下 ，而不是在我们省。那些在2014年和2015年购买房屋的人完全否认他们的房屋价值下跌，因为这种现实令人难以接受。
那里’s a good chance that 如果您在过去24个月中的任何时候在艾伯塔省购买的房屋的跌价幅度不到10％，那么现在您的抵押贷款就处于水下。 我还没有看到有人承认这一点，但是 卡尔加里房地产局 和 埃德蒙顿房地产局 statistics are public for all to see. 您 gambled 和 lost, you would have been better off waiting.
如果一个 $ 300,000的房屋价格下跌2％至$ 294,000，借款人是 仍然 为他们着迷 $295,260 mortgage 和 $ 15,000的信用额度。这意味着，他们现在将欠 他们家的106％’s value.
As a general rule of thumb, when it comes to wealth-building, I strongly discourage people from investing in 资产s that are declining in value.
问题5：如果您仅使用信用额度支付利息，您将永远摆脱债务负担
借了15,000美元作为首付的人比租房者差很多—总计15,000美元，外加利息。我不知道为什么这个可笑的Facebook帖子没有’t承认以下事实：当您借贷支付首付款时， 你最终得到一笔贷款。虽然它’只要您还活着，您就有可能能够对此债务进行仅利息支付，为什么要这么做？
购房者用$ 15,000的信用额度为首付提供资金，比不那么粗心的租房者多了$ 15,000的债务。他们还需要每年额外支付$ 1,000的利息。兴趣是现代社会在您付钱，付钱付钱，却从来没有任何东西的过程中创造的这种愚蠢的东西 展示它，除了一个空的钱包。
我意识到试图让加拿大人过上没有债务的生活只是我日复一日地在砖墙上尖叫，但是我’我将继续尝试。没有债务的生活会更好。选择它。
问题6：如果加息，因为抵押贷款和信贷额度，您将完全感到疲倦
我没有’真的认为信用额度上的6.79％利率是如此之高，但是’肯定比那里的信用卡或其他贷款低。但是，对于最大程度地负担能力的人来说，即使利率升幅最小，也会对其财务造成灾难性的影响。
对于房子，他们’如果他们锁定该学期的低利率，则可以接受5年的保险，但他们’d必须立即开始为信用额度支付更多费用。利率只有1％的小幅上涨 15,000美元信贷额的年度利息成本，从1,018.50美元的利息增加到1,168.50美元— an increase of 15%.
The same 1% rate increase on their mortgage 5 years from now at time of renewal, would increase their monthly payment by about $100. 如果利率上升超过1％，他们的抵押贷款每月将增加数百美元。
It’还需要注意的是，提高利率会增加您的每月付款额，但对您没有任何好处。它’s just interest. 您 will paying more for the same thing. 您 can test your 这里容易受到加息的影响.
问题7：进行金融体操来买不起的东西，这是加拿大住房市场如此过热和高估的主要原因之一
抵押贷款经纪人现在暗示的大多数原因是“great”买房子的时间—例如低利率和借贷来支付您的首付的能力—首先导致了我们有问题的房地产市场。
每个人都沉迷于购房，他们永远不会停止思考，如果人们采取更加负责任的行动，那将是一件真正奇怪的事情，例如等到他们放下20％的房价：房价就会下降。
通过低利率使市场更容易进入 and quick &首付的不良贷款使更多人有能力购买房屋，这增加了对房屋的需求，从而推高了房价。加拿大需要采取迅速而坚定的行动，以通过更严格的借贷法律，更高的首付要求和更高的利率来稳定市场，因为目前， 我们正在向无力负担房屋的人出售房屋.
那些需要借贷才能凑足首付款的人就是那些人。
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